La liste des charges non refacturables du bail commercial
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Votre décompte vient d’arriver et vous voulez comprendre les postes appelés. Gardez le bail, son inventaire de charges et le décompte sous la main pour suivre cette liste.
Commencez par le pré-verdict gratuit. Le dossier chiffré de contestation coûte 89,00 € TTC, en un seul paiement.
Ce que dit la grille de l’article R145-35
Le décompte, c’est le document par lequel votre bailleur détaille les charges qu’il vous réclame ; chaque ligne de ce document est un poste. Depuis le décret du 3 novembre 2014 (dit « Pinel »), certains postes ne peuvent plus être mis à la charge du locataire, quelle que soit la rédaction du bail.
Ne peuvent pas être imputés au locataire : les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les honoraires liés ; les travaux de vétusté ou de mise en conformité relevant des grosses réparations ; les impôts dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception notamment de la taxe foncière, de ses taxes additionnelles et des impôts liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie ; les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ; et, dans un ensemble immobilier, les charges relatives aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires (article R145-35 du code de commerce).
« J'ai signé un bail commercial en 2019, je suis un peu étonné des augmentations régulières de provisions et régularisations de charges annuelles que je dois verser chaque année. »
Une seule liste, deux faces
Chercher « charges récupérables » ou « charges non récupérables » revient à lire la même liste dans un sens ou dans l’autre : ce que le texte n’interdit pas peut être prévu par le bail, ce qu’il interdit reste au bailleur même si le bail dit le contraire. Cette page tient la liste entière ; trois guides détaillent chacun un poste sensible : les honoraires de gestion, les gros travaux de l’article 606 et la TEOM avec les taxes annexes.
À quels baux la liste s’applique
Les articles R145-35 à R145-37 s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un bail plus ancien jamais renouvelé n’y est pas soumis, mais un bail de 1989 renouvelé depuis cette date l’est. Le régime applicable à votre bail est donc la première chose à établir avant de qualifier le moindre poste.
Vérifier votre décompte, poste par poste
La liste est publique : l’appliquer à votre propre décompte est le travail réel. Le pré-verdict (l’examen gratuit d’entrée) qualifie le régime de votre bail et détecte les catégories suspectes présentes dans votre décompte ; le dossier chiffré de contestation (le rapport payant) rend un verdict sur chaque poste, avec son fondement et son montant. Aucune promesse de gain : un décompte vérifié conforme est aussi un résultat.
Extrait de décompte, trois postes passés à la grille R145-35
| Poste | Montant | Verdict | Fondement |
|---|---|---|---|
| Quote-part de charges des locaux vacants de l’immeuble | 760,00 € | Non refacturable | Charges et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires (R145-35, 5°) |
| Quote-part ravalement de façade | 2 340,00 € | Non refacturable | Grosses réparations de l’article 606 du code civil et honoraires liés : à la charge du bailleur (R145-35, 1°) |
| Entretien courant des parties communes | 389,40 € | Conforme | Aucune exclusion de la grille R145-35 ne vise ce poste ; le fondement contractuel et les justificatifs ne sont pas vérifiés à ce stade |
Questions fréquentes
Mon bailleur me réimpute son assurance de propriétaire et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : en a-t-il le droit ?
Pour les baux soumis à R145-35, la TEOM peut être refacturée si le bail le prévoit. Le guide sur la TEOM et les taxes annexes, relié ci-dessous, distingue la taxe et les frais de rôle à partir du texte. L’assurance propriétaire non occupant ne figure pas dans la liste des postes interdits : elle se vérifie contre l’inventaire des charges de votre bail.
Des listes gratuites existent déjà : que vérifie-t-on de plus ici ?
La règle est publique et cette page la cite. Le pré-verdict gratuit détecte les catégories suspectes ; l’aperçu du rapport dévoile aussi la première ligne litigieuse de votre décompte, si le moteur en relève une, avec son verdict et son fondement. Le dossier chiffré de contestation payant donne les verdicts restants, les totaux et les courriers. Vous pouvez examiner cet aperçu avant de décider.
Mon bail date d’avant 2014 : la liste s’applique-t-elle ?
Partiellement, peut-être : la grille R145-35 s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un bail ancien renouvelé depuis est couvert. Le pré-verdict gratuit établit le régime de votre bail avant tout paiement : si l’essentiel de votre décompte échappe au régime Pinel, vous le savez avant de payer.
Déposer votre décompte, le pré-verdict est gratuit
Sources des affirmations de droit de cette page : Article R145-35 du code de commerce (créé par décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, art. 6) (consulté le 2026-08-20) · Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, article 8 (dispositions transitoires) (consulté le 2026-08-20).