La liste des charges non refacturables du bail commercial
Ce que dit la grille de l’article R145-35
Le décompte, c’est le document par lequel votre bailleur détaille les charges qu’il vous réclame ; chaque ligne de ce document est un poste. Depuis le décret du 3 novembre 2014 (dit « Pinel »), certains postes ne peuvent plus être mis à la charge du locataire, quelle que soit la rédaction du bail.
Ne peuvent pas être imputés au locataire : les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les honoraires liés ; les travaux de vétusté ou de mise en conformité relevant des grosses réparations ; les impôts dont le redevable légal est le bailleur — à l’exception notamment de la taxe foncière, de ses taxes additionnelles et des impôts liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie ; les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ; et, dans un ensemble immobilier, les charges relatives aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires (article R145-35 du code de commerce).
« J'ai signé un bail commercial en 2019, je suis un peu étonné des augmentations régulières de provisions et régularisations de charges annuelles que je dois verser chaque année. »
Une seule liste, deux faces
Chercher « charges récupérables » ou « charges non récupérables » revient à lire la même liste dans un sens ou dans l’autre : ce que le texte n’interdit pas peut être prévu par le bail, ce qu’il interdit reste au bailleur même si le bail dit le contraire. Cette page tient la liste entière ; trois guides détaillent chacun un poste sensible : les honoraires de gestion, les gros travaux de l’article 606 et la TEOM avec les taxes annexes.
À quels baux la liste s’applique
Les articles R145-35 à R145-37 s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un bail plus ancien jamais renouvelé n’y est pas soumis — mais un bail de 1989 renouvelé depuis cette date l’est. Le régime applicable à votre bail est donc la première chose à établir avant de qualifier le moindre poste.
Vérifier votre décompte, poste par poste
La liste est publique — l’appliquer à votre propre décompte est le travail réel. Le pré-verdict (l’examen gratuit d’entrée) qualifie le régime de votre bail et détecte les catégories suspectes présentes dans votre décompte ; le dossier chiffré opposable (le rapport payant) rend un verdict sur chaque poste, avec son fondement et son montant. Aucune promesse de gain : un décompte vérifié conforme est aussi un résultat.
Extrait de décompte — trois postes passés à la grille R145-35
| Poste | Montant | Verdict | Fondement |
|---|---|---|---|
| Quote-part de charges des locaux vacants de l’immeuble | 760,00 € | Non refacturable | Charges et travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires (R145-35, 5°) |
| Quote-part ravalement de façade | 2 340,00 € | Non refacturable | Grosses réparations de l’article 606 du code civil et honoraires liés : à la charge du bailleur (R145-35, 1°) |
| Entretien courant des parties communes | 389,40 € | Conforme | Charge courante refacturable : ne relève d’aucune exclusion de la grille R145-35 |
Questions fréquentes
Mon bailleur me réimpute son assurance de propriétaire et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : en a-t-il le droit ?
Deux régimes différents. La TEOM peut être refacturée si le bail le prévoit — la réponse complète, frais de rôle et taxes annexes compris, est dans le guide « La TEOM se refacture, les frais de rôle jamais », relié ci-dessous. L’assurance propriétaire non occupant, elle, ne figure pas dans la liste des postes interdits : elle se vérifie contre l’inventaire des charges annexé à votre bail.
Des listes gratuites existent déjà — que vérifie-t-on de plus ici ?
Rien de plus sur la règle : elle est publique et cette page la cite. Ce qui n’existe pas gratuitement, c’est son application à VOS lignes : chaque poste de votre décompte qualifié, chiffré et sourcé. Les cabinets qui publient ces mêmes règles vendent cette application en consultation ; ici elle est rendue sous forme de dossier chiffré opposable, en une fois.
Mon bail date d’avant 2014 : la liste s’applique-t-elle ?
Partiellement, peut-être : la grille R145-35 s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un bail ancien renouvelé depuis est couvert. Le pré-verdict gratuit établit le régime de votre bail avant tout paiement — si l’essentiel de votre décompte échappe au régime Pinel, vous le savez avant de payer.
Déposer votre décompte — le pré-verdict est gratuit
Sources des affirmations de droit de cette page : CLM-001 — Légifrance (consulté le 2026-08-20) · CLM-004 — Légifrance (consulté le 2026-08-20).