L’inventaire des charges exigé par la loi Pinel
L’annexe obligatoire du bail
L’inventaire des charges est l’annexe du bail qui liste, de façon précise et limitative, les catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Le code de commerce l’exige pour tout contrat de location, et prévoit qu’il donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire (article L145-40-2). Attention à la confusion classique : l’inventaire est signé une fois, à la conclusion du bail ; l’état récapitulatif arrive chaque année — ce second document a son propre guide, relié ci-dessous.
À quoi sert l’inventaire dans un contrôle
L’inventaire est la pierre de touche du décompte : un poste appelé qui ne se rattache à aucune catégorie de l’inventaire est immédiatement à justifier, et un poste rattaché doit encore respecter la grille R145-35 — l’inventaire ne peut pas rendre refacturable ce que le texte interdit. Le contrôle croise donc toujours les deux documents : le bail (avec son inventaire) et le décompte de l’exercice.
Quels baux sont concernés
L’exigence d’inventaire s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ; la grille des postes interdits (R145-35), elle, s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un bail ancien jamais renouvelé échappe aux deux ; un bail renouvelé depuis bascule dans le régime — le renouvellement est le pivot.
Cession, renouvellement : les moments où l’inventaire manque
C’est à la cession du fonds ou au renouvellement que l’absence d’inventaire se découvre : le repreneur audite les charges réelles, le dossier est incomplet, les provisions courent depuis des années — les verbatims relevés pour ce guide décrivent exactement cette dérive annuelle sans document de référence. Le pré-verdict gratuit établit le régime du bail et détecte les catégories suspectes ; le dossier chiffré opposable qualifie chaque poste contre l’inventaire — ou constate, poste par poste, ce qui ne s’y rattache pas.
« J'ai signé un bail commercial en 2019, je suis un peu étonné des augmentations régulières de provisions et régularisations de charges annuelles que je dois verser chaque année. »
Extrait de décompte — un poste confronté à l’inventaire
| Poste | Montant | Verdict | Fondement |
|---|---|---|---|
| Redevance « services divers immeuble » (hors inventaire) | 640,00 € | Non refacturable | Poste que vous avez déclaré hors de l’inventaire annexé au bail (inventaire précis et limitatif, L145-40-2) |
| Entretien courant des parties communes (à l’inventaire) | 415,80 € | Conforme | Charge courante refacturable : ne relève d’aucune exclusion de la grille R145-35 |
Questions fréquentes
Mon bail n’a pas d’inventaire des charges : que puis-je en tirer ?
D’abord un constat : pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014, l’inventaire est une exigence légale, et chaque poste appelé doit pouvoir se rattacher à une catégorie qu’il liste. Un décompte adossé à aucun inventaire se vérifie poste par poste avec d’autant plus de raisons — sans promesse de résultat : le verdict dit ce que chaque ligne vaut, pièces en main.
Mon bail date d’avant 2014 : suis-je concerné ?
Tout dépend du renouvellement. Le régime de l’inventaire s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 : un bail de 1989 renouvelé en 2020 y est soumis ; le même bail jamais renouvelé, non. Le pré-verdict gratuit commence précisément par cette qualification de régime.
Déposer votre décompte — le pré-verdict est gratuit
Sources des affirmations de droit de cette page : CLM-002 — Légifrance (consulté le 2026-08-20) · CLM-004 — Légifrance (consulté le 2026-08-20).