Ravalement, toiture : les grosses réparations de l’article 606 restent au bailleur
De quels travaux parle-t-on
Les grosses réparations de l’article 606 du code civil sont celles qui touchent à la structure : gros murs, voûtes, couvertures entières, digues et murs de soutènement. Pour les baux soumis à l’article R145-35 du code de commerce, ces grosses réparations — et les honoraires liés — ne peuvent pas être imputées au locataire ; il en va de même des travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent.
Le cas concret : une quote-part de travaux sur votre décompte
La question arrive rarement en termes juridiques. Elle arrive en ligne de décompte : « quote-part ravalement », « participation réfection toiture », « travaux copropriété ». C’est souvent l’explication d’une hausse brutale des charges d’un exercice — et c’est ligne par ligne qu’elle se vérifie : de quels travaux s’agit-il, relèvent-ils de l’article 606, et sur quel fondement la quote-part est-elle appelée.
« Or aujourd'hui, elles ont triplé sans qu'aucun événement ne vient l'expliquer. Les charges sont maintenant facturées 1800 €/mois et sans qu'aucun justificatif ne soit fourni. »
Au renouvellement, la donne change
La grille R145-35 s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Concrètement : une clause travaux qui tenait sous un bail ancien peut cesser de produire effet au renouvellement, parce que le bail renouvelé entre dans le champ du texte. La date de conclusion et celle du dernier renouvellement sont donc les deux premières questions du contrôle.
Vérifier la quote-part avant de payer
Le pré-verdict gratuit détecte la présence d’une catégorie « travaux » suspecte dans votre décompte ; le dossier chiffré opposable qualifie chaque ligne de travaux, en chiffre le montant et cite le fondement. Les clauses vraiment atypiques (ensembles immobiliers complexes, montages particuliers) sont signalées comme telles, avant paiement — jamais devinées.
Extrait de décompte — trois lignes de travaux qualifiées
| Poste | Montant | Verdict | Fondement |
|---|---|---|---|
| Quote-part réfection complète de la toiture | 3 150,00 € | Non refacturable | Grosses réparations de l’article 606 du code civil et honoraires liés : à la charge du bailleur (R145-35, 1°) |
| Mise en conformité ascenseur (relevant du gros œuvre) | 980,00 € | Non refacturable | Travaux de vétusté ou de mise en conformité relevant des grosses réparations (R145-35, 2°) |
| Menues réparations parties communes | 215,40 € | Conforme | Charge courante refacturable : ne relève d’aucune exclusion de la grille R145-35 |
Questions fréquentes
On m’appelle une quote-part de ravalement : est-elle due ?
Cela dépend de ce que recouvre le ravalement. S’il relève des grosses réparations de l’article 606 — structure, gros murs, couverture — la quote-part ne peut pas être imputée au locataire d’un bail soumis à R145-35, honoraires compris. S’il s’agit d’un entretien courant de façade, le poste se vérifie contre l’inventaire du bail. La qualification des travaux est exactement l’objet du verdict.
Mon local est dans un centre commercial, avec des clauses particulières : est-ce couvert ?
Les ensembles immobiliers complexes et les clauses vraiment atypiques sont signalés dès la qualification, avant paiement : le verdict indique alors ses limites et renvoie vers un avocat plutôt que de deviner. C’est une frontière écrite du service, pas un cas traité en silence.
Déposer votre décompte — le pré-verdict est gratuit
Sources des affirmations de droit de cette page : CLM-001 — Légifrance (consulté le 2026-08-20) · CLM-004 — Légifrance (consulté le 2026-08-20).