Bail commercial : les honoraires de gestion des loyers ne se refacturent pas
Ce que dit le 4° de l’article R145-35
Parmi les postes qu’un bailleur ne peut pas imputer au locataire figurent ses propres honoraires de gestion des loyers du local ou de l’immeuble : la rémunération du gestionnaire pour encaisser les loyers, appeler les charges, tenir les comptes. Ce poste reste au bailleur même si le bail prévoit le contraire, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.
Gestion des loyers ou gestion technique : la distinction qui compte
Tout « honoraire de gestion » n’est pas interdit. L’interdiction du 4° vise la gestion des loyers ; la gestion technique de l’immeuble — suivi des travaux, des contrats d’entretien, des sinistres — est un autre poste, qui se vérifie contre l’inventaire des charges annexé à votre bail (l’inventaire est la liste, exigée par la loi, des catégories de charges et de leur répartition). Un même libellé « frais de gestion » peut donc recouvrir l’un, l’autre, ou un mélange des deux : c’est la ventilation qui tranche.
Repérer le poste sur votre décompte
Le poste apparaît sous des libellés variés : « honoraires de gérance », « frais de gestion locative », « honoraires syndic — quote-part gestion ». Les verbatims relevés pour construire ce guide montrent le même scénario : le locataire demande les justificatifs, reçoit des éléments partiels, et découvre des postes de gestion réimputés en bloc. La ligne mérite d’être isolée et qualifiée à chaque exercice.
« J'ai donc demandé des justificatifs au propriétaire, il m'a transmis des éléments, beaucoup d'incohérence constatées et d'erreurs de calcul »
Vérifier ce poste sur votre propre décompte
Le pré-verdict gratuit détecte la présence d’une catégorie « honoraires de gestion » dans votre décompte ; le dossier chiffré opposable qualifie la ligne, la chiffre et, si elle est non refacturable, l’inscrit dans votre courrier de contestation. Votre comptable voit les montants ; la qualification de chaque poste est une lecture du bail et du décompte — les deux se complètent.
Extrait de décompte — la ligne « gestion » ventilée
| Poste | Montant | Verdict | Fondement |
|---|---|---|---|
| Honoraires de gestion des loyers | 1 260,00 € | Non refacturable | Honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers (R145-35, 4°) |
| Honoraires de gestion technique (suivi travaux) | 480,00 € | À justifier | Ligne non classée lors de la saisie : le verdict n’est jamais deviné — pièce et fondement demandés au bailleur |
Questions fréquentes
Mon bail met les honoraires de gestion à ma charge : la clause vaut-elle ?
Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, les honoraires liés à la gestion des loyers ne peuvent pas être imputés au locataire — la grille R145-35 s’applique malgré la clause. Pour un bail plus ancien jamais renouvelé, le régime diffère : le pré-verdict gratuit commence par établir le régime de votre bail.
Mon comptable peut-il faire cette vérification ?
Il en fait une partie : les montants, les écarts, les provisions. La qualification de chaque poste — refacturable ou non, sur quel fondement, sous quel régime de bail — est une lecture juridique du bail et du décompte, pas une écriture comptable. Apportez son tableau : les deux travaux se complètent.
Déposer votre décompte — le pré-verdict est gratuit
Sources des affirmations de droit de cette page : CLM-001 — Légifrance (consulté le 2026-08-20) · CLM-002 — Légifrance (consulté le 2026-08-20) · CLM-004 — Légifrance (consulté le 2026-08-20).